2007年11月27日

不動産の対策〜無剰余にするとは？

債務の返済が滞り、なにも金融機関へ対応しないでいると
金融機関は債務者の資産を調査し(一般に既に調査済ですが)、
自宅などの不動産を所有している場合には裁判所に訴えて
不動産を仮差押して、債務名義(確定判決)をとり競売にかけて
債権を回収しょうとします。

このとき問題は、当該不動産の担保設定状況です。

例えばTさんが、実勢価格5,000万円の自宅を所有しているとします。
担保設定状況・ 第一順位　A銀行　根抵当権4,000万円
　　　　　　　 第二順位　B銀行　根抵当権3,000万円
　　　　　　　 第三順位　C銀行　根抵当権2,000万円

ここでA銀行への返済が滞ると、銀行は最終的に競売にかけ
債権を回収しようとします。不動産を競売にかけ実勢価格で
売れれば4,000万円が回収可能ですから、競売は成立します。

一方、C銀行への返済が滞っても、この不動産には担保余力は
ありません。これを無剰余といいます。
仮にC銀行へ返済できなくなったとしても、
C銀行は不動産を事実上競売にかけることはできません。

なぜなら競売によって実勢価格で売却しても、根抵当権が
設定した順に優先順位がつけられているので、裁判所は
A銀行から順にB銀行まで配当するだけです。
C銀行には回収はありません。裁判所もこういう状況では
C銀行からの競売申請を認めません。

従って、TさんはC銀行に対して、無剰余状態ということが
言えます。
(田中)